伊勢原市の実家を相続したものの、「家と一緒に畑や山林も相続したが、どうすればよいか分からない」「古い家は売れないのでは」と、手をつけられずにいませんか。
伊勢原市は、駅周辺の住宅地と、大山のふもとの農地や山林が広がる地域とで、実家の条件が大きく異なります。家だけでなく、一緒に相続した土地の種類（宅地・農地・山林）を先に確認すると、進め方が見えやすくなります。
この記事では、伊勢原市の実家を相続した方に向けて、土地の種類ごとの確認点と、売却や相談の前に整理しておきたいことをまとめます。
この記事でわかること
- 駅周辺の住宅地と農地・山林を含む実家の違い
- 農地を売る・手放すときの手続き
- 相続登記と「相続空き家の3,000万円特別控除」の期限
- 伊勢原市の空き家バンクと相談先
伊勢原市は土地の種類で進め方が変わる
伊勢原市は、小田急小田原線の伊勢原駅と愛甲石田駅を中心に住宅地が広がる一方、大山に近い地域には農地や山林も多く残っています。実家が駅周辺の住宅地にあるのか、農地に囲まれた地域にあるのかで、売却の進め方は変わります。
伊勢原駅・愛甲石田駅周辺
駅周辺の住宅地では、一般的な戸建ての売却と同じ流れで進められることが多くあります。前面道路の幅や敷地の形、建物の築年数を確認しておきましょう。
農地・山林を含む実家で確認したいこと
固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で、土地の地目（宅地・田・畑・山林など）を確認します。農地は、宅地と同じようには売れないことがあります。
| 土地の種類 | 主な確認点 |
|---|---|
| 宅地（家が建っている土地） | 一般的な売却の流れで進めやすい |
| 農地（田・畑） | 農地のまま売るには農業委員会の許可が必要。宅地などに転用して売る場合も許可や届出が必要 |
| 山林 | 境界が分かりにくい場合がある。買い手が限られることも多い |
農地の売却や転用は、農地法にもとづく手続きが必要です。まずは伊勢原市の農業委員会に、実家の土地がどの手続きの対象になるかを確認しましょう。
2023年4月27日から、相続した土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。建物がある土地は対象外で、審査手数料や負担金が必要です。詳しくは法務局に確認してください。
売却の前に相続登記を確認する
相続した不動産を売るには、原則として相続人への名義変更が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務になり、不動産を相続したと知った日から3年以内の申請が求められています（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
農地や山林も、宅地と同じく相続登記の対象です。登記事項証明書で、すべての土地の名義を確認しておきましょう。分からない点は法務局や司法書士に相談しましょう。
家財は「残す物」を先に決める
- 通帳、印鑑、権利証、保険証券などの重要書類を探す
- 形見として残したい物を、家族で確認しながら分ける
- 残りをリサイクル・買取・処分に分ける
- 最後に清掃し、家の状態を整える
農家住宅では、納屋や倉庫に農機具や長年の荷物が残っていることもあります。処分に専門の業者が必要な物もあるため、見積もりの際に確認しましょう。家財が残ったままでも査定の相談はできます（実家は片付け前に査定してよい？残置物があるまま依頼する方法と注意点）。
特に重要賃貸・解体の前に「相続空き家の3,000万円特別控除」を確認する
相続した空き家とその敷地を売る場合、条件を満たせば、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の案内での名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、この記事では「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼びます。
| 主な条件 | 内容 |
|---|---|
| 建物 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、区分所有建物（マンションなど）ではない |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム入所などの例外あり） |
| 売る時期 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。特例の適用は2027年12月31日までの売却が対象 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 建物の扱い | 耐震基準を満たすか、取り壊す。2024年1月以降の売却では、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象 |
| 控除が2,000万円になる場合 | 2024年1月以降の売却で、亡くなった方の家と敷地の両方を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いるときは、売却した相続人それぞれの控除の上限が2,000万円になる（家だけ、敷地だけを取得した人は、この人数に含まれない） |
| 売る相手 | 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別の関係がある人への売却は対象外 |
| ほかの特例との関係 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）など、ほかの特例と併せて使うことはできない |
| 手続き | 確定申告が必要。物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付する |
注意
この特例の対象は、亡くなった方が住んでいた家とその敷地です。一緒に相続した農地や山林には、この特例は使えません（ほかの特例が使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください）。相続してから売るまでの間に貸したり住んだりすると、特例は使えません。使えるかどうかは、売買契約の前に税務署や税理士に確認してください。
建物を残して売るか、解体して売るか
古い家でも、先に解体する必要があるとは限りません。解体費は建物の大きさ、構造、搬出経路などで大きく変わるため、建物がある状態で査定を受け、複数の解体見積もりと比べてから決めましょう。
また、1月1日時点で更地だと、その年度から固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。売却の時期が決まっていないうちに解体するのは慎重に考えましょう。
家族で意見が分かれるときは
「先祖代々の土地だから残したい」「管理が難しいから手放したい」など、農地や山林を含む実家では意見が分かれやすくなります。売るか残すかを最初に決めず、名義、査定額、1年間の維持費など、全員が同じ資料を見て話せる状態をつくりましょう。一人が家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を支払う「代償分割」という方法もあります。
反対理由の整理や相談先は、実家の売却に兄弟・親族が反対するとき｜名義確認と話し合いの進め方で詳しく解説しています。
空き家のまま残す場合の注意点
2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法では、管理が不十分な空き家に自治体が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。さらに状態が悪い「特定空家」になると、命令や行政代執行の対象になることもあります。
家だけでなく、農地の草刈りや山林の管理も必要になります。遠方に住んでいる場合は、誰が、どのくらいの頻度で管理するかを早めに決めておきましょう。
査定・相談の前に整理しておくこと
- 登記事項証明書、公図、測量図（あれば）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築時期が分かる資料（建築確認通知書、検査済証など）
- すべての土地の地目が分かる資料（納税通知書の明細など）
- 相続人の一覧と、家族の希望
査定を受けることは、売却を決めることと同じではありません。複数社の金額に差があるときは、根拠と売り出し価格の考え方を比べましょう（不動産査定額が高すぎるときの見極め方）。
伊勢原市は、神奈川県宅地建物取引業協会湘南中支部と連携した空き家バンク制度を設けています。また、市の案内では、シルバー人材センターとの協定による空き家の管理支援も紹介されています。売却の判断や相続の手続きは、不動産会社や司法書士、農地については農業委員会にも確認しましょう。
まとめ｜土地の種類から確認する
- 伊勢原市の実家は、宅地か農地・山林を含むかで進め方が変わる
- 農地の売却・転用には農業委員会の許可や届出が必要
- 売れない土地は相続土地国庫帰属制度も選択肢になる
- 「相続空き家の3,000万円特別控除」は家と敷地が対象で、農地や山林には使えない
- 相続登記と特例には期限がある
思い出だけで決める必要も、価格だけで決める必要もありません。まずは実家の名義と土地・建物の条件を確認し、家族で話し合える材料をそろえるところから始めてみてください。
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