川崎市多摩区の実家を相続したものの、「登戸の区画整理の区域に入っているが、売れるのか」「坂の上の古い家をどうすればよいか」と迷っていませんか。
多摩区は、駅周辺で長く区画整理が続いている地域と、丘陵地に広がる住宅地とで、確認することが異なります。実家が区画整理の区域内か、坂や擁壁のある敷地かを先に確認すると、進め方が見えやすくなります。
この記事では、多摩区の実家を相続した方に向けて、エリアごとの確認点と、売却や相談の前に整理しておきたいことをまとめます。
この記事でわかること
- 登戸土地区画整理事業の区域内で確認したいこと
- 生田など丘陵地の住宅地の注意点
- 相続登記と「相続空き家の3,000万円特別控除」の期限
- 川崎市の空き家相談窓口
登戸・向ヶ丘遊園周辺は区画整理を確認する
JR南武線と小田急線が交わる登戸駅と、向ヶ丘遊園駅の周辺では、川崎市が施行する登戸土地区画整理事業が進められています。市の案内によると、面積は約37.2ヘクタールで、事業期間は1988年9月から2037年3月31日までです。
- 仮換地が指定されているか（将来使う土地の位置や形）
- 清算金が発生する可能性があるか
- 建物を建てたり壊したりするときに、許可が必要か
- 工事の予定が売却の時期に影響しないか
区域内の土地の売却は、区域外と比べて確認することが多くなります。川崎市の登戸区画整理事務所で、実家の土地の状況を確認してから、不動産会社に伝えましょう。
生田など丘陵地の住宅地で確認したいこと
多摩区の西側には、生田・西生田など丘陵地に広がる住宅地があります。坂道や階段、擁壁のある敷地では、建物だけでなく土地の安全性や工事のしやすさも売却条件にかかわります。
- 擁壁の有無と、ひび割れ・傾き・水抜き穴の詰まりがないか
- 玄関までの階段や坂の状況
- 前面道路の幅と、公道か私道か
- 建築時期（1981年6月以降の新耐震基準かどうか）
売却の前に相続登記を確認する
相続した不動産を売るには、原則として相続人への名義変更が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務になり、不動産を相続したと知った日から3年以内の申請が求められています（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
遺産分割がまとまらない場合は、法務局や司法書士に早めに相談しましょう。
家財は「残す物」を先に決める
- 通帳、印鑑、権利証、保険証券などの重要書類を探す
- 形見として残したい物を、家族で確認しながら分ける
- 残りをリサイクル・買取・処分に分ける
- 最後に清掃し、家の状態を整える
坂の上や道路の狭い場所では、トラックを家の前に止められず、搬出に手間がかかることがあります。業者に見積もりを依頼するときは、搬出経路も見てもらいましょう。家財が残ったままでも査定の相談はできます（実家は片付け前に査定してよい？残置物があるまま依頼する方法と注意点）。
特に重要賃貸・解体の前に「相続空き家の3,000万円特別控除」を確認する
相続した空き家とその敷地を売る場合、条件を満たせば、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の案内での名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、この記事では「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼びます。
| 主な条件 | 内容 |
|---|---|
| 建物 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、区分所有建物（マンションなど）ではない |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム入所などの例外あり） |
| 売る時期 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。特例の適用は2027年12月31日までの売却が対象 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 建物の扱い | 耐震基準を満たすか、取り壊す。2024年1月以降の売却では、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象 |
| 控除が2,000万円になる場合 | 2024年1月以降の売却で、亡くなった方の家と敷地の両方を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いるときは、売却した相続人それぞれの控除の上限が2,000万円になる（家だけ、敷地だけを取得した人は、この人数に含まれない） |
| 売る相手 | 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別の関係がある人への売却は対象外 |
| ほかの特例との関係 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）など、ほかの特例と併せて使うことはできない |
| 手続き | 確定申告が必要。物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付する |
注意
相続してから売るまでの間に貸したり住んだりすると、特例は使えません。使えるかどうかは、売買契約の前に税務署や税理士に確認してください。
建物を残して売るか、解体して売るか
古い家でも、先に解体する必要があるとは限りません。坂や狭い道路に面した敷地では重機が入りにくく、解体費が上がることもあります。区画整理の区域内では、解体の前に必要な手続きも確認しましょう。解体費は建物の大きさ、構造、搬出経路などで大きく変わるため、建物がある状態で査定を受け、複数の解体見積もりと比べてから決めましょう。
また、1月1日時点で更地だと、その年度から固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。売却の時期が決まっていないうちに解体するのは慎重に考えましょう。
家族で意見が分かれるときは
「区画整理が終わるまで待ちたい」「早く手放したい」など、意見が分かれることはよくあります。売るか残すかを最初に決めず、名義、査定額、1年間の維持費など、全員が同じ資料を見て話せる状態をつくりましょう。一人が家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を支払う「代償分割」という方法もあります。
反対理由の整理や相談先は、実家の売却に兄弟・親族が反対するとき｜名義確認と話し合いの進め方で詳しく解説しています。
空き家のまま残す場合の注意点
2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法では、管理が不十分な空き家に自治体が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。さらに状態が悪い「特定空家」になると、命令や行政代執行の対象になることもあります。
起伏のある地域では、大雨の後に擁壁や排水の状態を確認することも大切です。遠方に住んでいて通うのが難しい場合は、管理を誰に頼むかを早めに決めておきましょう。
査定・相談の前に整理しておくこと
- 登記事項証明書、公図、測量図（あれば）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築時期が分かる資料（建築確認通知書、検査済証など）
- 区画整理の区域内の場合は、仮換地の図面や通知
- 相続人の一覧と、家族の希望
査定を受けることは、売却を決めることと同じではありません。複数社の金額に差があるときは、根拠と売り出し価格の考え方を比べましょう（不動産査定額が高すぎるときの見極め方）。
中立的な窓口に相談したい場合は、川崎市の「すまいの相談窓口」（川崎市住宅供給公社内）で、空き家の利活用・管理・売却などに関する情報提供を受けられます。市と協定を結んだ専門家団体につないでもらえますが、無料で相談できる範囲は団体によって異なるため、相談の最初に料金を確認しましょう。
まとめ｜区画整理と敷地の条件から確認する
- 登戸・向ヶ丘遊園周辺は、区画整理の区域内かを確認する
- 区域内では仮換地や清算金、建築の許可も確認する
- 丘陵地の住宅地では坂・擁壁・前面道路を確認する
- 相続登記と「相続空き家の3,000万円特別控除」には期限がある
- 迷ったら川崎市の相談窓口や専門家を活用する
思い出だけで決める必要も、価格だけで決める必要もありません。まずは実家の名義と土地・建物の条件を確認し、家族で話し合える材料をそろえるところから始めてみてください。
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