川崎市麻生区の実家を相続したものの、「新百合ヶ丘の近くなら、急がなくても売れるだろう」「坂の上の古い家は、どう扱えばよいか分からない」と、決めないまま時間がたっていませんか。
麻生区は、同じ区内でも駅ごとに開発の時期や地形が大きく異なります。「麻生区だから」とひとくくりにせず、最寄り駅、坂や擁壁、建物の築年数を確認してから、売る・残すを比べることが大切です。
この記事では、麻生区の実家を相続した方に向けて、エリアごとの確認点と、売却や相談の前に整理しておきたいことをまとめます。
この記事でわかること
- 新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘など駅ごとの確認点
- 坂・擁壁・築年数など、査定前に確認したい物件の条件
- 相続登記と3,000万円特別控除の期限
- 川崎市の相談窓口と、相談前にそろえる資料
麻生区は駅ごとに実家の事情が違う
麻生区は小田急小田原線・多摩線沿いに住宅地が広がる区です。親世代が家を建てた時期が近い地域では、相続の時期も重なりやすくなります。まずは実家がどのエリアにあるかを確認し、特徴を押さえておきましょう。
新百合ヶ丘周辺
新百合ヶ丘駅は1974年に開業し、その後、駅を中心に計画的な街づくりが進んだエリアです。整った区画の住宅地が多い一方、開発当初に家を建てた世代の高齢化が進み、相続を迎える家も増えています。区画が整っていても、建物の築年数や管理状態によって評価は変わるため、個別に確認が必要です。
柿生周辺
柿生駅は1927年（昭和2年）の小田急線開業時からある駅で、古くからの市街地と住宅地が混在しています。道路が狭い場所や、昔からの敷地がそのまま残っている場所もあるため、前面道路の幅や接道の状況を先に確認しておきましょう。駅周辺のまちづくりの状況は、川崎市の案内で最新情報を確認できます。
百合ヶ丘周辺
百合ヶ丘は、団地や戸建て住宅が早くから開発された住宅地で、坂や高低差のある地形が多く見られます。坂の上や擁壁のある敷地では、建物だけでなく土地の安全性や工事のしやすさも、売却条件にかかわります。
坂・擁壁・築年数を査定前に確認する
起伏のある住宅地では、同じ駅からの距離でも、敷地の条件によって売りやすさが変わります。分かる範囲で次の点を確認しておくと、査定の結果を理解しやすくなります。
- 擁壁の有無と、ひび割れ・傾き・水抜き穴の詰まりがないか
- 玄関までの階段や坂の状況（高齢の方や車の利用に影響）
- 前面道路の幅と、公道か私道か
- 建築時期（1981年6月以降の新耐震基準かどうか）
- 雨漏り、給排水、シロアリなど建物の不具合
擁壁の状態が気になる場合は、建築士などの専門家に見てもらうと、買主への説明材料にもなります。不具合をすべて直してから売る必要があるとは限らないため、まずは現状のまま査定を受けて比べましょう。
売却の前に相続登記を確認する
相続した不動産を売るには、原則として相続人への名義変更が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務になり、不動産を相続したと知った日から3年以内の申請が求められています（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
親が亡くなったあと、もう一方の親も亡くなる「二次相続」では、相続人が増えたり、前回の相続登記が済んでいなかったりすることがあります。登記事項証明書で現在の名義を確認し、分からない点は法務局や司法書士に相談しましょう。
家財は「残す物」を先に決める
- 通帳、印鑑、権利証、保険証券などの重要書類を探す
- 形見として残したい物を、家族で確認しながら分ける
- 残りをリサイクル・買取・処分に分ける
- 最後に清掃し、家の状態を整える
坂の上や道路の狭い場所では、トラックを家の前に止められず、搬出に手間がかかることがあります。業者に見積もりを依頼するときは、搬出経路も見てもらいましょう。家財が残ったままでも査定の相談はできます（実家は片付け前に査定してよい？残置物があるまま依頼する方法と注意点）。
特に重要賃貸・解体の前に3,000万円特別控除を確認する
相続した空き家とその敷地を売る場合、条件を満たせば、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁の案内では「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。
| 主な条件 | 内容 |
|---|---|
| 建物 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、区分所有建物（マンションなど）ではない |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム入所などの例外あり） |
| 売る時期 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。特例の適用は2027年12月31日までの売却が対象 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 建物の扱い | 耐震基準を満たすか、取り壊す。2024年1月以降の売却では、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象 |
| 控除が2,000万円になる場合 | 2024年1月以降の売却で、亡くなった方の家と敷地の両方を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いるときは、売却した相続人それぞれの控除の上限が2,000万円になる（家だけ、敷地だけを取得した人は、この人数に含まれない） |
| 手続き | 確定申告が必要。物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付する |
1974年の新百合ヶ丘駅開業前後に建てられた家は、1981年5月以前の建築にあたる場合があります。建築確認通知書や登記事項証明書で建築時期を確認しておきましょう。
注意
相続してから売るまでの間に貸したり住んだりすると、特例は使えません。使えるかどうかは、売買契約の前に税務署や税理士に確認してください。
建物を残して売るか、解体して売るか
古い家でも、先に解体する必要があるとは限りません。坂や狭い道路に面した敷地では重機が入りにくく、解体費が上がることもあります。解体費は建物の大きさ、構造、搬出経路などで大きく変わるため、建物がある状態で査定を受け、複数の解体見積もりと比べてから決めましょう。
また、1月1日時点で更地だと、その年度から固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。売却の時期が決まっていないうちに解体するのは慎重に考えましょう。
家族で意見が分かれるときは
「環境の良い場所だから残したい」「管理が大変だから売りたい」など、意見が分かれることはよくあります。売るか残すかを最初に決めず、名義、査定額、1年間の維持費など、全員が同じ資料を見て話せる状態をつくりましょう。
反対理由の整理や相談先は、実家の売却に兄弟・親族が反対するとき｜名義確認と話し合いの進め方で詳しく解説しています。
空き家のまま残す場合の注意点
2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法では、管理が不十分な空き家に自治体が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。さらに状態が悪い「特定空家」になると、命令や行政代執行の対象になることもあります。
起伏のある地域では、大雨の後に擁壁や排水の状態を確認することも大切です。遠方に住んでいて通うのが難しい場合は、管理を誰に頼むかを早めに決めておきましょう。
査定・相談の前に整理しておくこと
- 登記事項証明書、公図、測量図（あれば）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築時期が分かる資料（建築確認通知書、検査済証など）
- 擁壁や建物の不具合について分かっていること
- 相続人の一覧と、家族の希望
査定を受けることは、売却を決めることと同じではありません。複数社の金額に差があるときは、根拠と売り出し価格の考え方を比べましょう（不動産査定額が高すぎるときの見極め方）。
中立的な窓口に相談したい場合は、川崎市の「すまいの相談窓口」（川崎市住宅供給公社内）で、空き家の利活用・管理・売却などに関する情報提供を受けられます。市と協定を結んだ専門家団体につないでもらえますが、無料で相談できる範囲は団体によって異なるため、相談の最初に料金を確認しましょう。
まとめ｜駅と敷地の条件から確認する
- 麻生区は駅ごとに開発時期や地形が違い、確認点も変わる
- 坂・擁壁・前面道路・築年数を査定前に確認する
- 相続登記と3,000万円特別控除には期限がある
- 解体するかどうかは、査定額と見積もりを比べてから決める
- 迷ったら、川崎市の相談窓口や専門家を活用する
思い出だけで決める必要も、価格だけで決める必要もありません。まずは実家の名義と敷地の条件を確認し、家族で話し合える材料をそろえるところから始めてみてください。
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