成城の実家じまい｜成城協定が守る高級住宅地の売却対策

「成城の実家、資産価値は高いはずなのに、なかなか手放す決断ができない」——そんな状態のままになっていませんか。

成城に実家がある方の中には、閑静な高級住宅地という土地柄ゆえに「いつでも高く売れるだろう」と考え、遺品の整理も、家の今後も、具体的な行動に移せずにいる方が少なくありません。

実際、相続を控えた方を対象にした調査では、半数以上の方が「実家をどうするか、まだ考えていない」と答えており、これは決して珍しい状態ではありません。資産価値が高いエリアほど、この「先延ばし」が起こりやすい傾向があります。

このページでは、成城で実家を相続した方に向けて、次の内容を順を追って紹介します。

すべてを一度に決める必要はありません。今、気になっているところから読んでいただければと思います。

成城の住宅事情と「成城協定」という土地柄

成城・成城学園前は、1925〜27年、関東大震災後に成城学園が現在地へ移転した際、学校運営資金を得るために宅地分譲されたことから始まったまちです。小田急線の開業も1927年と、まちの歴史とほぼ同時期にさかのぼります。田園調布と並ぶ日本を代表する高級住宅地として知られ、「成城協定」により広い区画・電線の地中化・緑地の維持が今も守られています。

成城が属する世田谷区は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」で空き家戸数58,850戸（約5.9万戸）と全国の市区町村で最多という結果が出ています。空き家率自体は10.88%と全国平均（13.8%）を下回っており、「率が高いから危険」というより、絶対数の多さと、それを支える所有者のライフサイクル（相続・二次相続・高齢化）が課題の本質だといえます。

世田谷区の空家・老朽建築物対策担当係長・千葉妙子氏は、日本経済新聞の取材（2025年）に対し、「区の調査では空き家の約8割が5年以内に売却・利活用されているが、減った分と同程度の新しい空き家が発生している状態だ」と述べています。区は2024年11月、予防的な「終活」を促す目的で『せたがや 家の終活』というガイドブックを発行するなど、対策に力を入れています。

成城は世田谷区の中でも、資産価値が高いがゆえに「売り急ぐ必要がない」という感覚が特に強く働きやすいエリアです。しかし、資産価値が高いことと、実家じまいを先延ばしにしてよいことは、まったく別の話です。「成城だから」とひとくくりにせず、旧耐震基準の建物かどうか、成城協定の対象区域かどうかを踏まえて考えることが、実家じまいをスムーズに進めるポイントです。

まず直面する「遺品整理」をどう進めるか

実家の今後を考える前に、多くの方がまず向き合うことになるのが遺品整理です。何から手をつければいいか分からない、という声をよく聞きますが、大まかな順番を知っておくだけで、気持ちの負担はかなり軽くなります。

成城は区画の広い住宅が多く、蔵や離れ、庭の物置などに長年蓄積された荷物が残っているケースも珍しくありません。想定より片づけに時間がかかることを見込んで、スケジュールに余裕を持たせておくと安心です。量が多く自分たちだけで進めるのが難しい場合は、遺品整理の専門業者に依頼する方法もあります。無料の見積もりを行っている業者も多いので、まずは相談してみるのも一つの方法です。

特に重要“とりあえず賃貸”の前に知ってほしい、3,000万円控除の落とし穴

家の中を片付けたあと、「売る」「貸す」「そのまま置いておく」のどれを選ぶか、迷う方は多いと思います。ここで一つ、知っておいていただきたい制度があります。

相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度を使うことができます。これは、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引ける制度で、条件に当てはまれば、売却にかかる税金がほぼゼロになるケースもあります。成城のように資産価値の高いエリアでは、譲渡益も大きくなりやすく、この特例が使えるかどうかで手取り額に数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。

成城は閑静な住宅地として賃貸需要も一定数見込めるエリアですが、一度貸してしまうと控除が使えなくなるという点は変わりません。まずは売却という選択肢を軸に、制度が使えるかどうかを確認しておくと判断がしやすくなります。

老朽化した空き家、解体費用は実際いくらかかるのか

成城内の一般的な木造戸建て（延床40坪前後）を解体する場合の費用は、建物の大きさや構造によって差はありますが、一般的に150万円から250万円程度が目安とされています。

成城は区画が広い住宅が多いため、庭木の伐採やブロック塀の撤去など、想定外の追加費用が発生することもあります。複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。この金額が用意できないことを理由に、解体を諦めて空き家のまま放置してしまうケースも多く見られます。

ただし、必ずしも解体してから売る必要はありません。成城協定の対象区域では、建て替えや外構に関する制約があるため、建物が残ったままの状態で売却し、購入者側の判断に委ねるという方法も十分に検討する価値があります。

どちらが有利かは土地の状況や建物の状態によって変わるため、まず解体しない状態で査定を受けてみて、更地にした場合との差額を比較してから決めるという進め方もあります。

親・兄弟が話し合いに応じてくれないときどうするか

実家の今後がなかなか決まらない理由として、家族間で話し合いができていない、または意見がまとまらないというケースは非常に多く見られます。ある調査では、空き家をそのまま放置している理由として「親族間でどうするか決めていない」という回答が、解体費用が用意できないという理由と並んで最も多く挙げられていました。

成城のように資産価値が高いエリアでは、「もったいないから、まだ判断を急がなくていい」という空気が生まれやすく、相続人が複数いる場合、実家を共有名義のまま相続すると、後々「売りたい人」と「残しておきたい人」の意見が分かれ、身動きが取れなくなることがあります。

無料の査定を受けて、まず実家の価値を”見える化”することが、話し合いの最初の一歩になることも多いです。

空き家を放置すると、具体的に何をされるのか

「空き家を放置すると罰則があるらしいが、具体的に何をされるのか分からない」という不安の声もよく聞かれます。ここで、実際に何が起こり得るのかを整理しておきます。

適切に管理されていない空き家は、自治体から「特定空家等」に指定されることがあります。指定されると、まず改善の指導や勧告が行われ、それでも状況が改善されない場合、固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大で6倍程度になることがあります。さらに状況が深刻な場合は、行政による強制的な解体（行政代執行）が行われ、その費用を所有者が請求されるケースもあります。

世田谷区は空き家対策に力を入れている自治体のひとつであり、こうした事態は、多くの場合いきなり起こるわけではなく、段階を踏んで進みます。早い段階で「空き家をどうするか」を検討し始めることが、こうしたリスクを避ける一番確実な方法です。

ここまで、エリア全体に共通する話をお伝えしてきました。ここからは、成城ならではの土地の事情について、あわせて触れておきたいと思います。

成城学園前駅周辺は「成城協定が守るまち」という土地の事情を意識したい

成城学園前駅周辺は、成城協定によって広い区画・電線の地中化・緑地が長年維持されてきた、街並みそのものが資産価値になっているエリアです。

この協定があるからこそ、まちの景観と資産価値が保たれている一方で、建て替えや土地の分割に一定の制約があるため、実家じまいを検討する際は、この点を購入検討者にあらかじめ説明できるよう整理しておくことが重要です。

旧耐震基準の建物が多いエリアという事情

成城は開発の歴史が古いため、1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅が一定数残っています。

この築年数の古さは、前述の3,000万円特別控除の適用条件（昭和56年5月31日以前の建築）に当てはまりやすいという側面がある一方、耐震性への不安から、そのままでは売りにくいと感じる方もいます。売却前に耐震basicな診断を受けておくと、買い手への説明もスムーズになります。

実家の価値を知ることから、始めてみませんか

ここまで、遺品整理の進め方から、税金、解体費用、家族間の話し合い、放置のリスクまでお伝えしてきました。すべてを一度に決める必要はありませんが、まず「今の実家がどのくらいの価値になるのか」を知ることは、どの選択をするにしても役立つ情報になります。

無料の売却査定を利用すれば、費用をかけずに今の実家の価値を確認できます。査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。まずは現状を知ることから始めてみませんか。

家財が残ったままでも、査定・相談はできます

「まだ家の中の片付けが終わっていないから」と、実家の相談自体を後回しにしてしまう方もいますが、家財が残ったままの状態でも、査定や売却の相談は可能です。

片付けと並行して進めたい方向けに、不用品回収の専門業者に相談する方法もあります。残置物の量や種類によって対応が異なるため、気になる方は一度相談してみるとよいでしょう。

まとめ

まずは無料の査定から、実家の今の価値を確認してみてはいかがでしょうか。